ZINET.info
home mail
logo logo
logo
ИНТЕЛЛЕКТ-ПОРТАЛ
logo

На главную | Отчеты предыдущих конференций | Наши партнеры | Контакты

РЕСУРСЫ ПОРТАЛА:

Первая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Вторая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Третья Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Четвертая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Пятая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Шестая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Седьмая Всеукраинская научно-практическая конференция
"Инновационный потенциал украинской науки - ХХI век"

Почтовые индексы населенных пунктов Украины

Новости Украины и Мира:



СПОСОБИ ЗАЛУЧЕННЯ ІНВЕСТИЦІЙ ТА ОСНОВНІ ПЕРЕШКОДИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

                    

 Гнідан В.І.

Україна, м. Чернівці, Буковинська державна фінансова академія

 

Анотация

На сегодняшний день отечественный рынок недвижимости захватывает большую  часть инвестиций. Главные способы извлечения инвестиций в данную сферу имеют свои принадлежности и недостатки. Поэтому предстоит необходимость вмешательства государства в инвестиционные процессы. 

 

 

На віт­чизняному ринку нерухомості сьогодні немає цілком надійних та фінансово доступних механізмів інвестування в жит­лове будівництво, які дозволя­ють захистити пересічного громадянина-інвестора від можливих ри­зиків. Тому проблеми високих цін на житлові обєкти та існуючі ризики на ринку нерухомості хвилюють зараз багатьох людей.

Метою даної статті є характеристика сучасних методів залучення інвестицій у сферу будівництва, аналіз основних перешкод на даному шляху та способів їх подолання.

Питанню залучення фінансових інвестицій саме у сферу будівництва присвячено багато праць вітчизняних науковців, серед яких Ігнатенко А.В., Щукіна Б.М.,       Кирилова С.Г., Кабанова В.Г., а також зарубіжних – Васильєв Ю. С., Дятлов С.Н., Добринин А. Н. та інші.

 Найпоширеніші в Україні способи інвестування в будів­ництво житла - купівля безвідсоткових (цільових) облігацій, поєднання дисконтних облігацій, опціонів та венчурних пайових інвестиційних фондів, а також участь у Фондах фінан­сування будівництва.

Залучати інвестиції у будівництво за ЗУ ’’Про інвестиційну діяльність’’ через випуск цінних паперів можна виключно через випуск цільових облігацій, покупці яких після настання терміну викупу облі­гацій, одержують право обміняти їх на квартиру. Потенційно, для інвесто­ра це найбільш ризикований тип угоди.

Слід звернути ува­гу на відносини емітента і забу­довника. Трапляється, забудовни­ки випускають облігації самостій­но, в іншому випадку між емітентом і забудовником має бути дого­вір, яким останній довіряє попередньому реалізацію цінних паперів. Ще одна "незручність" та­кого виду інвестування полягає в тому, що закон не забороняє випускати та продавати обліга­ції ще до отримання дозвільної документації на землю та будів­ництво. Таким чином, покупець може купити житло в будинку, про який ще не відомо, чи змо­жуть його збудувати, чи ні.

Аби позначити належне власнику облігацій житло, з ним зазвичай укладають, так званий, договір резервування квартири, де вказується її адреса і метраж. Однак українське законо­давство не передбачає такого до­кумента, як "договір резервуван­ня квартири". У звязку з цим, його не можна назвати документом і, теоретично, можна опротестувати [3, 35].

Оскільки цільові облігації є жорстким товарним зобов'язанням, то набагато зручнішими є універ­сальні грошові облігації (процентні та дисконтні). Як варіант організації власної діяльності забудовник може використати поєднання дисконтних облігацій, опціонів та венчурних пайових інвестиційних фондів.

Дисконтні облігації розміщуються за ціною нижчою ніж їх номінальна вартість. Різниця між ціною прид­бання та номінального вартістю облігації виплачується власнику облігації під час її погашення і становить доход (дисконт) за облігацією.

Забудовник може випустити опціони на купівлю, базовим активом яких буде нерухомість (квадратні метри чи приміщення в цілому). І тоді для придбання нерухомості зацікавленій особі спочатку доведеться придбали опціон і заплатити за нього окрему ціну (премію опціону), а тільки потім вимагати продати йому сам товар, власне нерухомість. Відповідно для покупців опціону ціна на товар (квадратні метри чи ціле приміщення) складатиметься з двох складових - премії з опціону і вартості самого товару (ціни виконання опціону).

Для тих, хто бажає інвесту­вати в нерухомість, порівняно надійним способом інвестуван­ня, на думку експертів, є участь у Фонді фінансування будів­ництва (ФФБ) – це структура, що займається контролем і страху­ванням будівництва, а також залученням до нього коштів гро­мадян, їх можуть організовувати як самі забудовники, так і банки, а також інші фінансові установи. Суть схеми полягає в тому, що інвестор укладає договір із ФФБ про участь в ньому. Після здачі будинку в експлуатацію і закінчення виплат, забудовник переоформляє на ін­вестора право власності на квар­тиру, купівлю якої обговорено в договорі.

Переваги цієї схеми полягають в тому, що держава більш прискіп­ливо контролює діяльність ФФБ. Але про те, що в схемі ФФБ існують досить серйозні ризи­ки, говорять і скандальні випад­ки з банкрутством будівель­них компаній.

Яку б схему інвестування в будівництво житла інвестор не вибрав, головним документом, що може захистити його інтере­си, є договір, який укладається між ним і забудовником, ФФБ або емітентом облігацій. Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, управителя ФФБ або емітента, а також ознайо­митися з ліцензіями і дозвіль­ною документацією на землю і будівництво [2, 34].

У типовому договорі, швидше за все, по максимуму будуть захищені права забудов­ника і посередника, але ніяк не інвестора. Тому найкраще ознайомитись з умовами договору за допомогою юриста, оскільки "непримітні" для звичайної людини умови можуть мати важливе значення і дуже небажані наслідки.

У договорі має бути чітко зазначено: 1) коли і яку саме квартиру інвестор має одержати від забудовника: адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо, 2) розмір оплати ( в чітко встановленому роз­мірі без можливості зміни), 3) графік оплати (юристи радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок забудовника, ФФБ тощо, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії), 4) перелік документів, на підставі яких має здійснюватись передача об'єкта від забудовника, 5) відповідаль­ність сторін, 6) умови розірван­ня договору.

Останнім часом в Україні вжито значних заходів з метою забезпечення більшої прозорості у системі набуття права власності на нерухоме майно, однак серед них залишається чимало невирішених перешкод. Основні з них:

– затвердження єдиної процедури узгодження проектів будівництва, об’єктів нерухомості, а також отримання всіх необхідних дозволів;

спрощення процедури подання та отримання необхідних документів на будівництво;

оформлення дозвільної документації не на власника, а на обєкт нерухомості;

усунення заборони на оренду певних категорій обєктів державної власності;

оформлення права власності на обєкт незавершеного будівництва;

доступ до нормативних документів у галузі будівництва та інші [1, 20].

Отже, у звязку з посиленням процесів урбанізації значно зростає обсяг залучених інвестицій на ринку нерухомості, особливо в житловому господарстві. Окремі способи залучення інвестицій в дану галузь мають свої специфічні переваги та ризики пов’язані з недоліками. Тому кожен інвестор повинен бути максимальна уважним при виборі способу інвестування, який би найбільше відповідав його цілям та вимогам. При цьому держава має контролювати та удосконалювати процес інвестування на ринку нерухомості для збільшення інвестиційної привабливості будівельних проектів. 

 

Література:

1.                  Перешкоди для інвестицій в Україну // Інвест газета.– 2008.– №6.–С.18-25.

2.                  Ігнатенко А.В., Кабанов В.Г. Фінансові інвестиції на ринку нерухомості //  Формування ринкових відносин в Україні.–2006.–№11.–С.32-36.

3.                  Приватний інвестор на ринку житлової нерухомості: можливості та ризики // Фінансовий ринок України.– 2007.– №7.– С.35-36.



Обговорення статті:


Ваш коментар:

Прізвище, ім"я, по батькові, вчений ступінь, звання, посада:





Украинская Баннерная Сеть
TOP.zp.ua

На главную | Отчеты предыдущих конференций | Контакты | Наши партнеры

    Copyright © Lifelux.net. Идея сайта - Dr.Mar